Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Was' “ s die Unterschied?

Single vs. Double vs. Triple Net Leases: Ein Überblick

Ein triple net lease (NNN) hilft Vermietern verringern das Risiko eines kaufmännischen Mietvertrags. Ein dreifacher Netto-Leasingvertrag ist eine von drei Arten von Netto-Leasingverträgen, eine Art von Immobilien-Leasingvertrag, bei dem ein Mieter eine oder mehrere zusätzliche Ausgaben zahlt. Net Leases umfassen im Allgemeinen Grundsteuern, Sachversicherungsprämien oder Wartungskosten und werden häufig in gewerblichen Immobilien verwendet., Neben den dreifachen Netto-Leasingverhältnissen sind die anderen Arten von Netto-Leasingverhältnissen Einzel-Netto-Leasingverträge und Doppel-Netto-Leasingverträge.

Bei einem einzigen Nettokaltmietvertrag muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur die Grundsteuern zahlen. Bei einer doppelten Nettokaltmiete zahlt der Mieter Miete zuzüglich der Grundsteuern sowie Versicherungsprämien. Ein Triple net Lease, auch als Net-net-net Lease bekannt, erfordert den Mieter Miete plus alle drei zusätzlichen Kosten zu zahlen.,

Die Mieten sind bei Netto—Mietverhältnissen im Allgemeinen niedriger als bei herkömmlichen Mietverträgen-je mehr Kosten ein Mieter zu tragen hat, desto niedriger ist die Grundmiete, die ein Vermieter erhebt. Bei Triple net Leases handelt es sich jedoch in der Regel um Bondable Leases, was bedeutet, dass sich ein Mieter nicht zurückziehen kann, da die Kosten—insbesondere die Wartungskosten—möglicherweise höher sind.

Single Net Leases

Single net Leases, die oft als net Lease oder „N“ Lease bezeichnet werden, sind in der Mietwelt nicht so verbreitet. In einem solchen Mietvertrag überträgt der Vermieter ein minimales Risiko auf den Mieter, der die Grundsteuern zahlt., Dies bedeutet, dass alle anderen Kosten—wie Versicherung, Wartung und Reparaturen und Versorgungsunternehmen-in der Verantwortung des Vermieters liegen. Der Vermieter ist auch verantwortlich für alle Wartungsarbeiten und/oder Reparaturen, die im Laufe des Mietvertrags innerhalb der Immobilie durchgeführt werden müssen.

Mieter unter einem einzigen Netto-Mietvertrag zahlen aufgrund der zusätzlichen Kosten der Grundsteuern etwas niedrigere Miete als bei einem Standard-Mietvertrag. Eine höhere Mietzahlung entlastet jedoch nicht die Verantwortung des Vermieters, diese Ausgaben auf dem neuesten Stand zu halten.,

Zum Beispiel kann ein Mieter vermissen oder verspätete Zahlungen an die Gemeinde leisten, was bedeutet, dass der Vermieter für sie am Haken ist. Dies kann zu Geldbußen und/oder zusätzlichen Gebühren führen. Deshalb enthalten die meisten Vermieter die Grundsteuern in den Mietzahlungen. Sie bevorzugen, dass die Zahlung durch sie geht, damit sie wissen, dass die Steuern pünktlich und in der richtigen Menge bezahlt werden.

Double Net Leases

Double net Leases, die auch Net-net Leases oder „NN“ Leases genannt werden, sind in gewerblichen Immobilien besonders beliebt., In einem solchen Mietvertrag zahlt der Mieter zusätzlich zur Miete Grundsteuern und Versicherungsprämien. Die Grundmiete— zahlbar für den Raum selbst—ist in der Regel niedriger wegen der zusätzlichen Kosten, die der Mieter tragen muss. Alle Wartungskosten bleiben dagegen in der Verantwortung des Vermieters, der sie direkt bezahlt.

In größeren kommerziellen Entwicklungen mit mehr als einem Raum zur Verfügung zu mieten, wie Einkaufszentren und expansive Bürokomplexe, Mieter können unterschiedliche Quadratmeterzahl als ihre Nachbarn haben., Vermieter weisen den Mietern in der Regel Steuern und Versicherungskosten proportional zur Höhe der vermieteten Fläche zu.

Genau wie bei der einzelnen Nettokaltmiete sollten Vermieter die zusätzlichen Zahlungen an sie weitergeben, damit sie sie an die Gemeinde und die Versicherungsgesellschaft zahlen können. Obwohl der Mietvertrag des Mieters diese Zahlungen enthält, steht der Name des Vermieters auf der Steuer-und Versicherungsrechnung, was bedeutet, dass er letztendlich verantwortlich ist., Indem der Mieter diese Ausgaben direkt an sie zahlt, kann der Vermieter die Probleme im Zusammenhang mit verspäteten oder verpassten Zahlungen durch die Mieter vermeiden, was zu zusätzlichen Gebühren führen kann.

Triple Net Leases

Der Triple net Lease befreit den Vermieter vom größten Risiko eines Net Lease. Dies bedeutet, dass auch die Kosten für bauliche Instandhaltung und Reparaturen vom Mieter getragen werden müssen—zusätzlich zu Miete, Grundsteuern und Versicherungsprämien. Da diese Mehrkosten an den Mieter weitergegeben werden, berechnet der Vermieter in der Regel eine niedrigere Grundmiete.,

Wenn die Wartungskosten höher als erwartet sind, versuchen Mieter unter Triple net Leases häufig, aus ihren Mietverträgen herauszukommen oder Mietkonzessionen zu erhalten. Um dies zu verhindern, ziehen es viele Vermieter vor, einen anleihbaren Netto-Mietvertrag zu verwenden. Dies ist eine Art dreifacher Netto-Mietvertrag, der nicht vor seinem Ablaufdatum gekündigt werden kann. Darüber hinaus kann der Mietbetrag aus keinem Grund geändert werden, einschließlich unerwarteter und erheblicher Erhöhungen der Nebenkosten.,

Vermieter können es vorziehen, eine verbindliche Nettokaltmiete zu verwenden, da Mieter versuchen können, aus einer teuren dreifachen Nettokaltmiete herauszukommen.

Triple net Leases können die Betriebskosten des Mieters erhöhen, und sie können auf dem Haken für Selbstbehalte auf Versicherungspolicen sein. Sie können auch für Schäden am Eigentum verantwortlich sein, die nicht von der Versicherungsgesellschaft abgedeckt sind.

Bei den meisten Triple net Leases handelt es sich um langfristige Pachtverträge, die länger als 10 Jahre dauern und in der Regel Zugeständnisse für Mieterhöhungen beinhalten.,

Key Takeaways

  • Ein Netto-Leasingvertrag ist ein Immobilien-Leasingvertrag, bei dem ein Mieter einen oder mehrere zusätzliche Kosten übernimmt.
  • In einer einzigen Nettokaltmiete zahlt der Mieter zusätzlich zu den Grundsteuern eine niedrigere Grundmiete.
  • Doppelte Nettokaltmieten beinhalten neben der Grundmiete auch Grundsteuern und Versicherungsprämien.
  • Ein dreifacher Netto-Mietvertrag beinhaltet neben der Grundmiete auch Grundsteuern, Versicherungs-und Wartungskosten.,
  • Mieter können versuchen, aus einem triple net lease wegen der hohen Kosten mit ihnen verbunden zu bekommen, so Vermieter verwenden in der Regel eine verbindliche net lease.

Triple Net Leases: Vor-und Nachteile

Triple net Leases bieten sowohl Investoren als auch Mietern einzigartige Vorteile. Es gibt jedoch einige Einschränkungen für diese Art von kommerziellem Mietvertrag, die beide Parteien berücksichtigen sollten, bevor sie einen langfristigen dreifachen Netto-Mietvertrag abschließen., Obwohl Mieter in einem Triple net Lease im Großen und Ganzen mehr finanzielle Verantwortung übernehmen als in anderen Arten von Mietverträgen, können sie auch für Mieter in vielerlei Hinsicht vorteilhaft sein.

Vorteile von Triple Net Leases

Ein Triple net Lease ist eine Vereinbarung zwischen einem Grundstückseigentümer und einem Mieter, bei der der Mieter Grundsteuern, Versicherungsprämien und Wartung zahlt Pflege und Reparaturen, zusätzlich zu einer monatlichen Mietgebühr des Gebäudes oder Raumes.,

Langzeitbelegung

Die meisten dreifachen Netto-Mietverträge sind so strukturiert, dass sie eine langfristige Mieterbelegung bieten (ab 20 Jahren). Dies ist für Vermieter von Vorteil, da dadurch das Risiko und die Verluste einer zwischen Mietern leerstehenden Immobilie beseitigt werden.

Risikoarme Investition

Da der Mieter für fast alle mit der Immobilie verbundenen Kosten verantwortlich ist—von Steuern und Versicherungen bis hin zu regulären Unterhaltskosten—, ist ein dreifacher Nettoleasingvertrag für einen Anleger eine relativ risikoarme Investition.,

Konsistenter Einkommensstrom

Ein dreifacher Netto-Leasingvertrag kann eine konsistente Einnahmequelle für einen Investor bieten. Diese Art von Leasing ist so strukturiert, dass sie über einen längeren Zeitraum einen konsistenten Mietbetrag pro Monat enthält. Außerdem wird der Großteil der unbekannten oder katastrophalen Sachkosten an den Mieter weitergegeben, um etwaige Risiken bei der Investition zu schützen.

Build Equity

Triple net Lease-Immobilien werden häufig als konservative, risikoarme Strategie zur Schaffung von mehr Eigenkapital in Anlageportfolios aufgenommen., Darüber hinaus können Anleger entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, wenn der Markt Spitzen, Bevölkerungsspitzen, oder wenn sie bereit sind, das Eigenkapital in ihrer nächsten Investition zu verwenden.

Reduzierte Vermietergebühren

Mit einem dreifachen Netto-Mietvertrag haben Sie nicht annähernd die Verantwortung des Vermieters als konventionellerer Mietvertrag. Mit mehr Zeit und Geld kann ein Investor andere Unternehmungen verfolgen.

Langfristiger geschäftlicher Fußabdruck

Mieter, die einem langfristigen Mietvertrag zustimmen, haben den Vorteil, einen erkennbaren und dauerhaften Standort für ihr Unternehmen schaffen zu können.,

Standort

Typischerweise befinden sich Immobilien mit Triple net Leases in zugänglichen Bereichen, die sich in unmittelbarer Nähe zu anderen beliebten Unternehmen befinden. Dies kann einem Mieter helfen, Traffic und Bekanntheit von Kunden zu gewinnen, die andere Unternehmen in der Nähe besuchen.

Steuervorteile

Da Mieter in einem dreifachen Netto-Mietvertrag für die Zahlung von Grundsteuern verantwortlich sind, können sie diese Ausgaben möglicherweise in ihre Geschäftsausgaben einbeziehen und einige Steuervorteile für ihr Unternehmen erzielen.,

Nachteile von Triple Net Leases

Earning Caps

Für Vermieter, die in einen langfristigen Mietvertrag gesperrt sind, verlieren sie die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, wenn die Immobilienwerte in der Region steigen. Langfristig kann dies das Verdienstpotenzial einschränken.

Leerstandsrisiken und Rollover-Kosten

Es besteht immer die Gefahr, dass ein Mieter in Verzug gerät, selbst wenn ein langfristiger Mietvertrag vorliegt und die Mieter gründlich überprüft wurden. Während der Zeit, in der sie versuchen, die Vakanz zu füllen, können Investoren Verluste erleiden.,

Unter der Annahme von Sachkosten

Mit einem dreifachen Netto-Leasing übernimmt der Mieter die Verantwortung für den Betrieb und die Instandhaltung des Geschäftsstandortes. Zusätzlich zu den (manchmal) hohen Kosten für die Führung ihres Geschäfts müssen die Mieter auch bereit sein, den Baubetrieb und alle damit verbundenen unerwarteten Ausgaben zu finanzieren. Dies kann eine große finanzielle Belastung sein, und Mieter müssen ein starkes Kreditprofil haben, um sich für einen dreifachen Netto-Mietvertrag zu qualifizieren.,

Steuerschulden

Wenn der Mieter für Grundsteuern verantwortlich wird, sind sie auch für alle damit verbundenen Verbindlichkeiten verantwortlich, einschließlich Geldbußen und Strafen für verspätete oder falsche Steuerüberweisungen.,li>

Zuverlässiger Einkommensstrom

  • Mehr Eigenkapital schaffen

  • Reduzierte Vermietergebühren

  • Nachhaltiger geschäftlicher Fußabdruck

  • Optimaler Standort

  • Steuervorteile

  • Was uns nicht gefällt

    • Nachteile von Triple Net Lease

    • Earning caps

    • Leerstandsrisiken

    • Übernahme von Immobilienkosten

    • Steuerschulden

    Triple Net Lease Beispiel

    Viele große, multinationale Unternehmen, die Markengleichheit wollen entscheiden Sie sich für Triple net Leases., Walgreens ist ein Beispiel für ein Unternehmen, das sich häufig bereit erklärt, Netto-Mietverträge zu verdreifachen. Im Jahr 2019 war Walgreens nach den gesamten verschreibungspflichtigen Einnahmen die zweitgrößte US-Apotheke. Walgreens ist spezialisiert auf verschreibungspflichtige Medikamente und convenience-shopping für Haushaltswaren. Walgreens entscheidet sich für 25-jährige Triple Net Leases.

    Wenn sich ein Unternehmen für einen dreifachen Netto-Mietvertrag entscheidet, entbindet es den Vermieter von jeglicher finanziellen oder physischen Verantwortung. Sie führen ihre eigene Wartung durch, verwenden ihre eigenen Anbieter, bestellen ihre eigene Beschilderung, zahlen für Betriebskosten und Investitionen., Durch die Zustimmung zu Triple net Leases kann Walgreens jedoch erstklassige Einzelhandelsstandorte auswählen. Walgreens Geschäfte sind in der Regel in ausgezeichneten Lagen-1,5 Hektar große Grundstücke an den wichtigsten Ecken in den großen Einzelhandel Bereichen.

    Walgreens sucht diese Eckpunkte für ihre Premiere Sichtbarkeit. Das Unternehmen gilt als hervorragender Mieter im Bereich Triple Net Leases und als konservative Investition für Investoren.,

    Besondere Überlegungen

    Bei der Eingabe einer Art von Mietvertrag muss der Mieter berücksichtigen, dass sich seine Mietzahlungen, unabhängig davon, ob sie zusätzliche Ausgaben oder Notizen enthalten, erhöhen können. Ein Vermieter kann die Miete aufgrund gesetzlicher Erhöhungen, die von den Kommunen zulässig sind, erhöhen. Die Miete kann aber auch wegen Grundsteuererhöhungen oder Beitragserhöhungen steigen.

    Aber es gibt alternativen. Wenn die Option gegeben ist, können Mieter erwägen, einen Brutto-Mietvertrag zu unterzeichnen, der einen Pauschalmietpreis berechnet., Dieser Betrag deckt die Gebühr für den Raum sowie alle damit verbundenen zusätzlichen Kosten ab. Der Vermieter behält sich daher die Verantwortung für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten vor. Sie decken diese Kosten, indem sie sie in die Miete einbauen, die sie ihrem Mieter berechnen.

    Wenn die Jahresmiete beispielsweise $10.000 beträgt und die zusätzlichen Kosten auf $3.000 geschätzt werden, beträgt die effektive Miete, die sie dem Mieter berechnen, $13.000 pro Jahr., Während traditionelle Mietverträge häufiger als Netto-Mietverträge sind, stellen sie ein höheres Risiko für den Vermieter dar, der unerwartete Erhöhungen der Mehrkosten aufnehmen muss. Aus diesem Grund bevorzugen einige Vermieter die Verwendung einer Art Netto-Leasing, wodurch ein Teil oder das gesamte Risiko auf den Mieter verlagert wird.

    Ein modifizierter Brutto-Mietvertrag ist eine weitere Alternative zu einem Netto-Mietvertrag. Bei einem geänderten Bruttoleasing zahlt der Mieter zu Beginn des Leasingverhältnisses die Grundmiete., Im Laufe der Zeit übernimmt der Mietvertrag einen proportionalen Anteil an einigen anderen mit der Immobilie verbundenen Kosten, wie Grundsteuern, Nebenkosten, Versicherungen und Wartung.

    Triple-Net-Lease-FAQs

    Ist ein Triple-Net-Lease-eine Gute Idee?

    Sowohl für Mieter als auch Vermieter können Triple net Leases einige Vorteile bieten. Ein Mieter hat mehr Freiheit mit seiner Struktur; Sie können ihren Raum für mehr Markeneinheitlichkeit ohne die Kapitalinvestition eines Kaufs anpassen., Ein weiterer Vorteil ist, dass diese Mietverträge in der Regel recht flexibel sind: aufgrund von Steuererhöhungen, Versicherungserhöhungen usw. Für den Vermieter können Triple net Leases eine zuverlässige Einnahmequelle sein und nur sehr geringe Gemeinkosten verursachen. Der Vermieter muss auch keine aktive Rolle bei der Verwaltung der Immobilie spielen.

    Was ist der Unterschied zwischen einem Net-und Triple Net Lease?

    Ein net-Mietvertrag ist eine Art von Mietvertrag, wo zahlt der Mieter einen Teil oder alle Steuern, Versicherung Gebühren und Kosten für die Wartung einer Immobilie zusätzlich zur Kaltmiete., Net Leases werden häufig in gewerblichen Immobilien verwendet. Es gibt drei Haupttypen von net-Mietverträgen: eine einzige Netto-Leasing -, Doppel-net-Mietverträge, – und triple-net-Mietverträge. Wenn ein Mieter einen einzigen Netto-Mietvertrag unterschreibt, zahlt er eine der drei Ausgabenkategorien: Steuern, Unterhaltungs-und Versicherungsgebühren. Wenn ein Mieter einen doppelten Netto-Mietvertrag unterschreibt, verpflichten sie sich, zwei der drei Ausgabenkategorien zu bezahlen. Diese Leases werden auch net-net Leases genannt. Wenn ein Mieter einen dreifachen Netto-Mietvertrag unterschreibt, stimmt er schließlich zu, alle drei Aufwandskategorien zu bezahlen. Triple net Leases werden auch als Net-net-net Lease bezeichnet.,

    Können Sie einen dreifachen Netto-Mietvertrag aushandeln?

    Bei einer dreifachen Nettokaltmiete fallen fast alle Verantwortlichkeiten auf den Mieter. Der Mieter ist für die Zahlung der Miete sowie für alle Gemeinkosten verantwortlich, die mit dem Besitz der Immobilie verbunden sind: Steuern, Versicherungen, Betriebskosten, Nebenkosten usw. Infolgedessen kann der Grundmietbetrag zu einer wichtigen Verhandlungsdauer werden. Da der Mieter das Risiko der Gemeinkosten des Vermieters übernimmt, kann er möglicherweise einen günstigeren Grundmietbetrag aushandeln., In einigen Fällen können Mieter auch verhandeln, für welche Aspekte der Reparaturkosten und/oder Versorgungsunternehmen der Vermieter verantwortlich ist.

    Wie berechnet man eine dreifache Nettokaltmiete?

    Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie der Betrag eines dreifachen Nettoleasingvertrags berechnet werden kann. Manchmal addieren Vermieter alle Grundsteuern, Versicherungen, Unterhaltskosten und Gemeinkosten für ein Gebäude und teilen die Summe durch 12. Diese Zahl ist die monatlichen Kosten. Dieser Prozess wird vereinfacht, wenn nur ein Mieter ein Gebäude vermietet., Der monatliche Grundmietbetrag wird in der Regel auf der Grundlage einer Rate pro Quadratmeter berechnet.

    Wofür ist der Vermieter in einem Triple Net Lease verantwortlich?

    Der Mieter ist für die meisten Aufwendungen im Zusammenhang mit einer Gewerbeimmobilie mit einem dreifachen Netto-Leasing verantwortlich. Der Vermieter kann jedoch für das Dach und die Struktur und manchmal für den Parkplatz verantwortlich sein.

    Das Endergebnis

    Ein Netto—Leasing ist eine Art von Immobilien—Leasing-in der Regel für gewerbliche Mietobjekte-in denen ein Mieter zahlt eine oder mehrere zusätzliche Kosten., Es gibt drei grundlegende Arten von Net Leases: Einzel -, Doppel-und Triple Net Leases. Mit einem dreifachen Netto-Mietvertrag verspricht der Mieter, alle Kosten der Immobilie zu bezahlen, einschließlich Grundsteuern, Gebäudeversicherung und Wartung. Diese Zahlungen sind zusätzlich zu den Gebühren für Miete und Nebenkosten. Triple net Leases haben manchmal eine niedrigere Grundmiete, weil der Mieter mehr von den Kosten für die Immobilie übernimmt. Net Leases können mit Step-up Leases oder Ground Leases verglichen werden.,

    Mit einem Step-up-Leasing werden zukünftige Preiserhöhungen durch die Laufzeit des Vertrages im Mietvertrag festgelegt. Bei langfristigen Mietverträgen schützen Step-up-Mietverträge Vermieter vor Inflationsrisiken oder einem steigenden Markt. Grundmietverträge ermöglichen es Mietern, während der Mietdauer ein Grundstück zu entwickeln. Dann, nach Ablauf der Mietdauer, werden das Grundstück und alle Verbesserungen an den Eigentümer/Vermieter übergeben.,

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